Michael Stephan

Rechtsanwalt - Fachanwalt für Arbeitsrecht & Fachanwalt für Familienrecht

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Scheidung mit Immobilie

  • 1.0. Allgemeines
  • 2.0. Lösungsmöglichkeiten bei Miteigentum
  • 3.0. Empfehlung und Hinweis

1.0. Allgemeines

Immobilen sind – neben Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen – regelmäßig der Hauptstreitpunkt der Vermögensauseinandersetzung im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung, überwiegend dann, wenn sich diese ganz oder teilweise im Miteigentum der Eheleute befinden.

Im Rahmen einer Zugewinnausgleichsauseinandersetzung wird zwar über die Bewertung von Immobilien gestritten; der Anspruch auf Zugewinn ist jedoch ein reiner Geldanspruch und ändert die bestehenden Eigentumsverhältnisse nicht. Grundsätzlich ist hier eine vollständige wirtschaftliche Entflechtung sachgerecht, und zwar aus Gründen der Rechts- und Planungssicherheit beider Eheleute, aber auch der Streitvermeidung.

Natürlich müssen alle damit zusammenhängenden Fragen, wie Darlehen, Nutzungsentschädigung, laufende Kosten, laufende Einnahmen, Verwaltung und Vermietung und nicht zuletzt auch die Interessen minderjähriger Kinder, angemessen berücksichtigt werden.

2.0. Lösungsmöglichkeiten bei Miteigentum

Folgende Möglichkeiten bestehen bei einer Miteigentumsgemeinschaft an Immobilien, oft dem Familienheim und größtem Vermögenswert der Ehegatten:

  1. der Anteil des Ehemannes wird an die Ehefrau übertragen
  2. der Anteil der Ehefrau wird an den Ehemann übertragen
  3. die Immobilie wird insgesamt gemeinsam an einen Dritten verkauft
  4. sofern baurechtlich möglich, Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Übertragung je einer Eigentumswohnung an jeden Ehegatten
  5. Teilungsversteigerung
  6. die bisherigen Eigentumsverhältnisse bleiben erhalten, die Immobilie wird jedoch:
    1. von einem Ehegatten weiter genutzt
    2. gemeinsam an Dritte vermietet

Interne Übertragung oder gemeinsamer Verkauf (zu a), b) und c):

Die Lösungsmöglichkeiten zu a), b) und c) werden als endgültige Regelung uneingeschränkt empfohlen. Bei den Lösungen zu a) und b) ist natürlich zu berücksichtigen, dass der erwerbende Ehegatte sämtliche Darlehen, die auf der Immobilie lasten, übernehmen muss, um eine vollständige Enthaftung des weichenden Ehegatten zu erlangen. Abhängig von der Höhe der Restdarlehensvaluta ist hier ein mehr oder weniger größerer Betrag zu zahlen, sodass in manchen Fällen, gerade auch bei höherwertigen Immobilien, diese Möglichkeit nicht in jedem Fall besteht.

Teilung nach dem WEG (zu d):

Die Lösung durch Teilung nach dem WEG ist zwar rechtlich möglich und wird auch ab und an angewandt, hat jedoch zur Voraussetzung, dass die Getrenntlebenden bzw. später geschiedenen Ehegatten noch in der Lage sind, ohne Streit praktisch in einem Haus zu wohnen, wo es natürlich gerade auch bei Gartennutzung und Anderem immer wieder zu Konfliktpunkten kommen kann.

Teilungsversteigerung (zu e):

Die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz ist als Notlösung dann erforderlich, wenn keine andere Lösung mehr in Frage kommt. Jede einvernehmliche Lösung ist einer solchen Regelung grundsätzlich vorzuziehen, da im Rahmen der Zwangsversteigerung sehr oft bzw. meist ein Erlös unter dem Verkehrswert der Immobilie erzielt wird. Allerdings besteht auch insoweit die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu ersteigern, woraus sich Gestaltungsvarianten ergeben.

Weiternutzung/Vermietung (zu f):

Die Lösung zu f) 1), Weiternutzung durch einen Ehegatten, läuft auf die Zahlung von Nutzungsentschädigung des verbleibenden Ehegatten an den weichenden Ehegatten hinaus und kann über eine unterhaltsrechtliche Regelung kompensiert werden, sofern möglich. Bei gemeinsamer Vermietung an Dritte f) 2) müssen möglichst konkrete Regelungen getroffen werden, ansonsten auch hier Streit vorbehalten bleibt. Diese Variante, insbesondere zu f) 1), wird ab und zu als Interimslösung im Interesse gemeinsamer minderjähriger Kinder, deren Lebensmittelpunkt noch bis zum Abschluss eines Schuljahres oder der Schule insgesamt erhalten bleiben soll, genutzt.

3.0. Empfehlung

  1. Eine einvernehmliche Regelung – gerade zur Vermeidung einer (meist) wirtschaftlich ungünstigen Teilungsversteigerung – ist bei Immobilien im Miteigentum dringend zu empfehlen. Auch hier kommt es, wie auch bei den anderen Vermögensauseinandersetzungen bzw. den anderen zu regelnden Fragen bei Trennung und Scheidung, auf den Einzelfall an. Es bedarf gerade bei Immobilien (und Unternehmen bzw. Unternehmensbeteiligungen) sachgerechter Analyse deren Eigentumsverhältnisse, der anderen Rechtsverhältnisse, insbesondere Darlehen, Miet- und Pachtverträge, Belastungen usw. sowie Ihrer Ziele, um eine Gestaltung mit Unterstützung Ihres Fachanwaltes für Familienrecht zu erreichen.
  2. Ab und zu wünschen Eltern - insbesondere getrenntlebende oder geschiedene Eheleute - ihre im Miteigentum stehende Immobilie zur Vermeidung einer diesbezüglichen Auseinandersetzung an die gemeinsamen minderjährigen Kinder zu übertragen. Ich darf an dieser Stelle darauf hinweisen, dass diese Lösung grundsätzlich der betreuungsrechtlichen (früher vormundschaftsgerichtlichen) Genehmigung für den Fall bedarf, dass die Immobilie nicht lastenfrei ist, da eine Übertragung einer belasteten Immobilie für das Kind bzw. die Kinder einen nicht lediglich rechtlichen Vorteil erbringt. Selbst bei Lastenfreiheit der Immobilie birgt die Verwaltung während der Zeit der Minderjährigkeit erhebliches Konfliktpotenzial, sodass von dieser Gestaltungsmöglichkeit nur im Einzelfall nach eingehender Beratung und Klärung aller möglichen Probleme und Risiken geraten werden kann.
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