Immobilen sind – neben Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen – regelmäßig der Hauptstreitpunkt der Vermögensauseinandersetzung im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung, überwiegend dann, wenn sich diese ganz oder teilweise im Miteigentum der Eheleute befinden.
Im Rahmen einer Zugewinnausgleichsauseinandersetzung wird zwar über die Bewertung von Immobilien gestritten; der Anspruch auf Zugewinn ist jedoch ein reiner Geldanspruch und ändert die bestehenden Eigentumsverhältnisse nicht. Grundsätzlich ist hier eine vollständige wirtschaftliche Entflechtung sachgerecht, und zwar aus Gründen der Rechts- und Planungssicherheit beider Eheleute, aber auch der Streitvermeidung.
Natürlich müssen alle damit zusammenhängenden Fragen, wie Darlehen, Nutzungsentschädigung, laufende Kosten, laufende Einnahmen, Verwaltung und Vermietung und nicht zuletzt auch die Interessen minderjähriger Kinder, angemessen berücksichtigt werden.
Folgende Möglichkeiten bestehen bei einer Miteigentumsgemeinschaft an Immobilien, oft dem Familienheim und größtem Vermögenswert der Ehegatten:
Die Lösungsmöglichkeiten zu a), b) und c) werden als endgültige Regelung uneingeschränkt empfohlen. Bei den Lösungen zu a) und b) ist natürlich zu berücksichtigen, dass der erwerbende Ehegatte sämtliche Darlehen, die auf der Immobilie lasten, übernehmen muss, um eine vollständige Enthaftung des weichenden Ehegatten zu erlangen. Abhängig von der Höhe der Restdarlehensvaluta ist hier ein mehr oder weniger größerer Betrag zu zahlen, sodass in manchen Fällen, gerade auch bei höherwertigen Immobilien, diese Möglichkeit nicht in jedem Fall besteht.
Die Lösung durch Teilung nach dem WEG ist zwar rechtlich möglich und wird auch ab und an angewandt, hat jedoch zur Voraussetzung, dass die Getrenntlebenden bzw. später geschiedenen Ehegatten noch in der Lage sind, ohne Streit praktisch in einem Haus zu wohnen, wo es natürlich gerade auch bei Gartennutzung und Anderem immer wieder zu Konfliktpunkten kommen kann.
Die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz ist als Notlösung dann erforderlich, wenn keine andere Lösung mehr in Frage kommt. Jede einvernehmliche Lösung ist einer solchen Regelung grundsätzlich vorzuziehen, da im Rahmen der Zwangsversteigerung sehr oft bzw. meist ein Erlös unter dem Verkehrswert der Immobilie erzielt wird. Allerdings besteht auch insoweit die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu ersteigern, woraus sich Gestaltungsvarianten ergeben.
Die Lösung zu f) 1), Weiternutzung durch einen Ehegatten, läuft auf die Zahlung von Nutzungsentschädigung des verbleibenden Ehegatten an den weichenden Ehegatten hinaus und kann über eine unterhaltsrechtliche Regelung kompensiert werden, sofern möglich. Bei gemeinsamer Vermietung an Dritte f) 2) müssen möglichst konkrete Regelungen getroffen werden, ansonsten auch hier Streit vorbehalten bleibt. Diese Variante, insbesondere zu f) 1), wird ab und zu als Interimslösung im Interesse gemeinsamer minderjähriger Kinder, deren Lebensmittelpunkt noch bis zum Abschluss eines Schuljahres oder der Schule insgesamt erhalten bleiben soll, genutzt.